深圳房产投资回报率计算

深圳房产投资回报率的计算可以通过以下几个步骤进行：

步骤一：确定投资类型和付款方式

在深圳房产投资中，常见的付款方式有两种：一次性付清和按揭贷款。一次性付清的投资回报率计算公式为：投资回报率=净现金收入÷投入资金；按揭贷款的投资回报率计算公式为：投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。

步骤二：计算净现金收入

净现金收入是指扣除每月杂费后的租金收入。例如，在北京北五环附近，一栋二居室，九十平方米，03年建的板楼高层，中等装修，买入价格320万元，租金每月4200元，每月杂费占租金5%，那么一年的净现金收入为：50400×95%=47880元。

步骤三：考虑房产增值情况

房产增值也是投资回报的一部分。假设该房屋一年内增值7%，增值部分为：7%×320万元=22.4万元。那么，增值情况下的投资回报率为：(净租金收入+增值收入)/投入资金。

步骤四：考虑资金的时间价值

在计算投资回报率时，还需要考虑资金的时间价值。这意味着不仅要考虑当前的租金收入和房价，还要考虑到未来的现金流和房价变动。例如，如果将320万元存入银行，一年的定期存款利率为1.5%。那么，银行存款的投资回报率将高于房产投资回报率。

步骤五：确定投资回收时间

投资回收时间是指收回初始投资所需的时间。计算公式为：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12。这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。

综上所述，深圳房产投资回报率的计算需要考虑多种因素，包括现金流、增值、时间和风险等。投资者应根据自身的财务状况和风险偏好，结合市场趋势和房产的具体情况，进行详细的分析和计算，以做出明智的投资决策。