新政下房地产投资周期分析

房地产市场周期

定义

房地产市场周期是指房地产市场起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

特征

在一个完整的房地产周期中，房价会呈现四个阶段：即减速下跌——加速上涨——减速上涨——加速下跌；每一个完整的房地产周期以减速下跌为起点，完成一个周期大概需要三年左右。

政策调控与房地产周期的关系

描述

政策的周期性变化源于房价的涨跌幅变化，当房价上涨过快，政府通过限制性的调控措施抑制房价；当房价出现下跌，政府又会通过宽松的政策提振市场信心，所以政府政策的周期性变化下，楼市呈现明显的周期波动。

实例

例如，在2023年的新政落地后的一个月，房地产市场活跃度有所提升，但住房成交同比下降幅度仍明显。这表明即使有政策刺激，市场需求的不足也可能会影响房地产市场的整体表现。

房地产投资周期

定义

房地产市场的自然周期变化图形近似于一条倒V形曲线，以长期平均空置率的点作为平衡点和分界点，把房地产市场的自然周期分为四个阶段。

特征

在复苏阶段，由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。随着存量房地产被市场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租金从稳定状态过渡到增长状态。在繁荣阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。在衰退阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。在萧条阶段，供给高增长，需求低增长或负增长、市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。

结论

根据上述分析，我们可以得出结论，在新政下，房地产市场表现出活跃度提升的特点，但住房成交同比下降幅度仍明显。这可能是由于新政虽然提升了市场的活跃度，但市场需求的不足（如刚需不足）可能会影响房地产市场的整体表现。因此，在考虑投资周期时，投资者需要综合考虑政策调控、市场供需状况以及自身的投资策略和风险承受能力。