深圳二手房市场分析

1. 二手房成交量

根据深圳市房地产中介协会统计，2024年第16周（4月15日至4月21日）深圳全市二手房成交量（含自助）录得1233套，环比下降4.8%。然而，这一数据并未能反映市场的全部情况。实际上，深圳二手房市场在后续的时间里出现了明显的回暖迹象。例如，在2024年3月，深圳每周的二手房成交量已经达到1100~1200套。到了4月份，深圳二手房市场成交量达到5094套，同比上涨36%。此外，5月18至19日，深圳市二手房成交上涨60%，新房成交上涨90%，并且5月19日单日成交量创下自2021年2月以来的新高。

2. 成交价格

尽管成交量有所上升，但深圳二手房的价格仍在下探。4月份深圳二手房成交均价为6.34万/㎡，环比下降1.6%，近一年跌幅超过12%。然而，这种以价换量的现象并未持续太久。从5月18日至20日的数据来看，深圳分别有116套、111套、94套房源涨价，主要集中在龙岗、福田、南山三个区域。这意味着，随着市场成交量的回升，深圳二手房的价格也在逐渐恢复。

3. 成交主体

深圳二手房市场的成交主体依然是刚需购房群体。4月份深圳二手房成交总价300-500万的占比最多，达到34%。这表明，即使是市场回暖，刚需购房群体的需求仍然占据主导地位。此外，一些热门盘的成交也表现活跃，例如华润城、壹方玖誉、熙龙湾等豪宅。

4. 市场预期

短期内，深圳二手房市场仍会维持当前的让价跑量状态，很难有大幅度反弹。但随着成交量持续稳定在5000套以上，价格将会企稳。量在先于价，买卖双方的心态回归理性后，价格将触底并开启新一轮回暖周期。同时，政策的放松和购房者信心的增强也将进一步提升市场行情。

5. 政策影响

深圳二月出台的楼市新政在春节后持续发挥作用，政策边际效应的持续，使得部分此前没有购房名额的刚需和改善客群有了名额，政策促进这部分买家加快购房步伐。此外，节后央行降息的利好，降低了购房成本，也对深圳市场情绪好转起到了积极伤作用。这些政策的出台和实施，对深圳二手房市场产生了重要影响。

总的来说，深圳二手房市场在经历了一段时间的调整后，正在逐渐恢复生机。成交量的回升、价格的企稳以及刚需购房群体的主导地位，都表明深圳二手房市场有着良好的发展前景。然而，市场的复苏之路预计将是缓慢且充满挑战的。因此，无论是购房者还是购房者，都需要更加理性地面对当前的市场环境，做出合理的决策。